Una ganancia en España: mixto

por Bennett Voyles

9 de junio de 2023

El desarrollo de uso mixto todavía es nuevo en España, pero Inmobilaria Colonial espera que el complejo residencial/de oficinas Madnum abra nuevos caminos. (Inmobiliaria Colonial)

Las estrictas reglas de zonificación de un solo uso por parcela han limitado durante mucho tiempo el crecimiento de los proyectos de uso mixto en España, pero los constructores de un nuevo proyecto de oficinas, residencial y comercial en Madrid esperan que su ejemplo allane el camino para otros proyectos integrados.

Los promotores de Inmobiliaria Colonial, una multinacional inmobiliaria española, han aprovechado las normas especiales que rigen un solar próximo a la estación de Atocha, la terminal ferroviaria más grande de Madrid, para levantar su primer proyecto de uso mixto. Cuando esté terminado, Madnum ofrecerá aproximadamente 970 000 pies cuadrados (90 000 m2) de espacio para trabajar, divertirse y vivir, incluidos 606 000 pies cuadrados (56 300 m2) de espacio para oficinas, 324 000 pies cuadrados (30 100 m2) de espacio residencial, y 39.000 pies cuadrados (3.600 metros cuadrados) de espacio comercial.

El aspecto residencial del proyecto es una salida para la firma de más de $ 13 mil millones. Aunque el fondo de inversión inmobiliaria de oficinas que cotiza en bolsa gestiona una cartera de oficinas de más de 18,3 millones de pies cuadrados (1,7 millones de metros cuadrados) de propiedades de clase A, principalmente en Madrid, Barcelona y París, los ejecutivos de Colonial ven la adición de un componente residencial al campus como una oportunidad para capitalizar la creciente demanda de pisos en Madrid y al mismo tiempo diversificar los riesgos del proyecto.

Madnum—Loco por Madrid, num para "ahora" en latín—es uno de los mayores desarrollos en Atocha, un barrio industrial en decadencia en el lado sur de Madrid donde los planificadores urbanos de la ciudad han visto durante mucho tiempo una oportunidad de renovación.

El complejo está ubicado justo enfrente de la sede de Repsol, el gigante petroquímico español, y a 250 m (800 pies) del intercambiador Méndez Álvaro, un centro de tránsito que ofrece buenas conexiones por metro, autobús (urbano y regional) y cercanías. tren al resto de la ciudad y sus suburbios. También está a 2 km (1,2 millas) de la estación de Atocha, la respuesta de Madrid a la estación Grand Central de la ciudad de Nueva York.

Pero esos buenos enlaces de transporte pueden importar menos de lo esperado: los desarrolladores creen que los 7000 usuarios de oficinas y los 1600 residentes de los 374 apartamentos del proyecto mantendrán el complejo funcionando día y noche.

Madnum cuenta con 324 000 pies cuadrados (30 100 m2) de espacio residencial además de 606 000 pies cuadrados (56 300 m2) de espacio para oficinas y 39 000 pies cuadrados (3600 m2) de espacio comercial. Cuando esté terminado, los residentes tendrán acceso a una piscina en la azotea con vistas panorámicas de Madrid. (Inmobiliaria Colonial)

Tras la adquisición por parte de Colonial de las dos parcelas de suelo industrial infrautilizado en 2018, Colonial contrató a Estudio Lamela Architects, una firma de arquitectura líder en Madrid, para trabajar con la empresa en el diseño de un complejo de 970.000 pies cuadrados (90.000 m2) en un terreno de 246.000 m2. -pie (22.900 metros cuadrados) de parcela.

Estudio Lamela ha diseñado una variedad de proyectos de alto perfil en toda Europa, Medio Oriente y México. En Madrid, la firma es conocida principalmente por su trabajo en las Torres Colón en la Plaza de Colón, y la Terminal T4 de 1,2 millones de metros cuadrados (13 millones de pies cuadrados) en el Aeropuerto de Madrid Barajas (en colaboración con Richard Rogers Partnership ).

El equipo conjunto celebró más de 50 reuniones con varias partes interesadas y expertos en bienes raíces. Los miembros del equipo también visitaron una variedad de proyectos exitosos de uso mixto en Londres, Copenhague, Róterdam, Ámsterdam y Malmö, incluidos King's Cross y Battersea Power Station en Londres, Maersk Tower en Copenhague y Westerdok Apartments en Ámsterdam.

El viaje de estudio ayudó al equipo a comprender mejor los beneficios de combinar diferentes usos dentro del mismo desarrollo. Una lección clave que se llevó de regreso a Madrid fue cómo un proyecto sólido de uso mixto podría ayudar a revitalizar un área, uno de los objetivos del proyecto Madnum para el barrio semiindustrial de Atocha, que a pesar de sus buenas conexiones de transporte ha tenido una reputación como uno de las zonas abandonadas de la ciudad.

Los ejecutivos también señalaron que los complejos de oficinas que incorporan usos que no son de oficina pueden generar rentas más altas que los que no lo hacen, porque los inquilinos de oficinas ven ventajas en alquilar espacios ubicados dentro de un ecosistema de tiendas, restaurantes y apartamentos.

Además de oficinas, apartamentos y restaurantes, el nuevo complejo Madnum cuenta con patios ajardinados con vegetación local, adecuados para un café con leche por la mañana o unas tapas por la noche. (Inmobiliaria Colonial)

A pesar de algunos retrasos en la obtención de todos los permisos, el proyecto avanzó en 2019. Los dibujos arquitectónicos básicos se completaron en junio, la autorización para excavación y construcción se otorgó a fines de 2019 y los contratistas comenzaron a excavar en febrero de 2020, la primera etapa de lo que fue destinado a ser un proyecto de construcción de 36 meses.

Luego, solo unos días después de la excavación, los constructores comenzaron a tener complicaciones.

A mediados de febrero, la pandemia de COVID-19 llegó a España y dejó sin trabajo a varios empleados. El trabajo continuó, mientras que el proyecto se adhirió estrictamente a las restricciones oficiales de movimiento y trabajo no esencial. Los contratistas estiman que el virus los retrasó seis meses.

En julio de 2020, los trabajadores desenterraron varios objetos arqueológicos, en su mayoría puntas de flecha paleolíticas y huesos de roedores. Su descubrimiento significó que Colonial tuvo que traer un equipo de arqueólogos para llevar a cabo un estudio detallado, que continuó hasta enero de 2021. El trabajo de excavación y cimentación continuó, pero los contratistas tuvieron que evitar a los eruditos, lo que ralentizó aún más el progreso.

Seis meses después, justo cuando los arqueólogos se iban y el ritmo de trabajo comenzaba a recuperarse, se desató una gran tormenta de nieve. En enero de 2021, la tormenta Filomena enterró el sitio bajo casi 23 pulgadas (60 cm) de nieve en menos de 48 horas. Puede que no parezca mucho para los residentes de Buffalo, Nueva York, pero la nevada tuvo un gran impacto en una ciudad que puede pasar el invierno sin ver un solo copo. Los ventisqueros imposibilitaron el acceso al lugar de trabajo durante unos días, y debido a que el sustrato de la parcela está compuesto de arcilla de drenaje lento, surgieron enormes problemas de drenaje una vez que la nieve y el hielo se derritieron. Se tuvieron que construir caminos de acceso especiales y verter toneladas de sal antes de que se pudiera reanudar el trabajo.

Eventualmente, los contratistas de Colonial volvieron a la normalidad, pero ahora en un entorno de costos de materiales en constante aumento impulsados ​​por el aumento de los precios de la energía, las perturbaciones en la cadena de suministro y las alzas en las tasas de interés. Colonial trató de mantener los costes bajo control a través de diversas medidas dentro y fuera de la obra. La empresa dividió la gestión de su sitio en fases subterráneas y sobre el suelo para los componentes residencial y de oficinas para agilizar el proceso de solicitud de permisos de construcción, así como para fomentar la competencia entre contratistas a fin de mitigar la fluctuación de precios de los materiales volátiles.

La firma también optó por baños prefabricados en los apartamentos y acordó dejar que OHLA, uno de sus constructores, usara una nueva tecnología para monitorear qué tan bien fraguaba el concreto del edificio. OHLA utilizó sensores integrados en losas de hormigón para medir su temperatura y humedad internas. Poder obtener datos en tiempo real sobre la resistencia y la resiliencia del material a través de una aplicación de teléfono móvil ayudó a acelerar la construcción.

En su marketing, Colonial tomó una página del libro de jugadas de King's Cross al no solo buscar inquilinos ancla para su espacio comercial y multinacionales para sus oficinas, sino también llegar a dos importantes mercados de alquiler residencial: jóvenes que no pueden permitirse comprar una propiedad. en Madrid y profesionales que necesitan alojamiento a corto y medio plazo.

El espacio exterior público y animado es un aspecto clave de la visión de Inmobiliaria Colonial para Madnum. (Inmobiliaria Colonial)

A pesar de la presión para llevar el complejo al mercado, Colonial dice que se ha mantenido comprometido con altos estándares ambientales, sociales y de gobernanza (ESG).

Las características ambientales incluyen dos áreas interiores ajardinadas, una en el lado residencial del proyecto y otra en el lado de la oficina, que en conjunto cubrirán 69 000 pies cuadrados (6400 m2) e incluirán techos verdes, paredes vegetales y jardineras. Aunque la vegetación debería ser una adición bienvenida a lo que de otro modo sería un área bastante desprovista de árboles, no debería requerir mucha agua porque los desarrolladores tienen la intención de plantar principalmente especies nativas.

La actitud ecológica tampoco es superficial. Cuando estén terminados, los edificios tendrán una pequeña huella de carbono y un consumo de energía casi nulo: un equivalente de cero kilogramos de dióxido de carbono por año de emisiones una vez que estén en funcionamiento. Se instalará una cisterna en el sótano para recolectar agua de lluvia, algo bueno en una ciudad que experimenta sequías frecuentes. Eventualmente, los ejecutivos de Colonial planean tener los edificios certificados BREEAM Very Good en el lado residencial y LEED Gold/Platinum para el edificio de oficinas. Además, algunos trabajadores pueden optar por vivir en el campus, lo que reduce aún más la huella de carbono colectiva de la comunidad.

Los ejecutivos de Colonial dicen que querían que el proyecto fuera aún más ecológico y fácil de usar, pero las estrictas reglas de planificación urbana requerían más tiempo que limitaba su capacidad para hacerlo. Por ejemplo, COVID provocó una gran demanda de balcones, pero el tiempo requerido para el proceso de aprobación y la etapa avanzada de construcción hicieron imposible ajustar el diseño y cumplir con el cronograma.

Las reglas de zonificación obsoletas también ordenaron que Colonial creara 900 espacios de estacionamiento en Madnum, a pesar de sus excelentes conexiones de transporte y las proyecciones de que los madrileños conducirán cada vez menos en los próximos años. Además, Colonial señala que los espacios pueden resultar ser nidos de dinosaurios porque los garajes no estaban equipados con la infraestructura necesaria para cargar 900 coches eléctricos.

Los funcionarios de la ciudad son muy positivos sobre el resultado del proyecto. Mariano Fuentes Sedano, delegado de desarrollo urbano de Madrid, dijo que espera que sea el primero de muchos emprendimientos exitosos con Colonial.

ULI también ve muchas cosas que le gustan en el proyecto Madnum. Madnum es una promoción que no solo aumenta el stock de edificios de clase A en el distrito de Méndez Álvaro, sino que marcará el futuro del barrio, afirma Alberto Valls, socio director de real estate de Deloitte España y EMEA, y presidente de ULI Madrid . Madnum, dice, es "lo último en desarrollo de uso mixto combinado con los más altos estándares ESG. Es un embajador principal de los proyectos de regeneración urbana, mejorando nuevas formas de trabajar y vivir".